안녕하세요! 행크에서 공부하며 실력을 쌓고 있는 권대리입니다.   작년 5월에 낙찰받아 최근에 매도까지한 아파트 낙찰 경험담을 써보겠습니다!       1단계 : 물건 검색 및 선정 (남들이 기피하는 물건 속에 기회가 있다!!)     경매를 해보신 분들은 공감하시겠지만 '좋은 가격'에 낙찰받는 게 정말 하늘의 별따기잖아요. 😭   누가 봐도 깨끗하고 예쁜 물건은 어김없이 높은 가격에 낙찰이 됩니다...!   고가 낙찰을 지켜보고 있으면 '여기서 내가 먹을 게 있을까?' 하는 현타가 오기도 하고요.   그래서 저는 전략을 조금 바꿔보기로 했어요!   남들이 다 좋아하는 예쁜 물건 대신 왠지 모르게 '어려워 보이고 사연 있어 보이는' 물건들을 검색하는 거죠🧐   ✨️나만의 필터링✨️ ✅️ 85m2 초과 ✅️ 재매각 물건 ✅️ 대지권 미등기 ✅️ HUG 대항력 포기 ✅️ 위반건축물   이런 특수조건을 추가하면 입찰자수가 훨씬 줄어듭니다!   사실 위험한 물건도 있는데 그건 행크에서 검색하면 다 알려주기 때문에 크게 걱정은 없죠^^   사실 이런 물건들을 하나하나 찾는 게 예전에는 노가다(?)였거든요.   다른 경매 정보 사이트들은 특수 조건을 하나만 설정할 수 있고 여러 특수조건이 붙으면 붙을수록 더 입찰자수가 낮아지지만   원래 쓰던 경매사이트에서는 여러 특수 조건을 한번에 검색이 안되서 보기가 힘들었어요.ㅠㅠ   그런데 얼마전 송사무장님이 유튜브 특강으로 행크옥션에서 검색하는 팁을 알려주셨는데 행크옥션에서는 특수 조건의 개수와 상관없이 '선택 항목 모두 만족'을 누르면 된다고 알려주셨어요!👍  ✨️송사무장님 추가로 알려주신 TIP✨️   - HUG 대항력 포기+ 위반건축물 - 재매각 + 초보자 경매 물건을 노려라!   그렇게 검색 필터를 돌리다 제 마음을 훔친 (사랑에 빠진?) 물건이 있었어요!!   바로 대형 평수이면서 대지권 미등기인 아파트였죠!   처음엔 "왜 미등기지?" 싶어 꼼꼼히 조사를 시작했습니다.   '동일번지물건'을 통해 최근 입찰자가 얼마나 몰렸는지 데이터를 뜯어봤는데... 웬걸? 입찰 인원이 생각보다 훨씬 적더라고요!     알고 보니 아파트 단지 전체가 대지권 미등기인 상황!!   남들이 '대지권 미등기'라는 글자만 보고 망설일 때, 저는 확신을 가지고 바로 입찰하러 달려갔습니다! 🏃       2단계 : 낙찰 차순위와 단 46만원 차이! 소고기 파티!!!!     기다리고 기다리던 제 이름이 불리는 순간!! 심장이 두근두근💓   낙찰 받으신분들은 다 아실거에요!! 온 몸이 살짝 저리고 심장이 터질 것(??) 같은 느낌이요ㅋㅋ!   그런데 더 놀라운 건 2순위 입찰자와 고작 46만 원 차이로 제가 주인공이 됐더라고요!ㅎㅎㅎ   차순위가랑 낙찰가 차이를 떡값이라고 하는데 떡값이 오직 46만원!!😎✌️   송사무장님이 강의 중에 늘 하시던 말씀이 떠올랐습니다.     "패찰하면 법원 밥 먹고 낙찰받으면 기분 좋게 소고기 먹으러 가라!"   그 가르침(?)을 충실히 따르기 위해 그날 저녁 바로 아내와 함께 소고기 자축 파티를 열었습니다! 🥩       💡 절세를 위한 '공동명의' 꿀팁!!   보시면 아시겠지만 '공동명의'로 낙찰을 받았습니다!   양도세 기본공제 (1인당 250만원)를 위해 저희 부부는 공동 명의로 입찰했습니다! (아내 99 : 권대리 1)   다들 매년 첫 낙찰은 공동명의로 절세하세요! 👫 (소득세법 제 103조)     3단계 : 잔금 대출 이모님들의 러브레터~~💌   낙찰을 받고 영수증을 손에 쥐고 입찰 법정을 나서는 순간! 새로운 세계가 펼쳐집니다.   평소에는 받아본 적 없는 환대(?)가 쏟아지는데요. 대출 이모님들이 제 번호를 물어보며 줄을 서십니다.   처음엔 좀 당황스러울 수 있지만... 저는 이미 수차례 시뮬레이션을 마친 프로답게! 아주 자연스럽게 번호를 알려드리고 그분들이 주시는 '러브레터(명함)'를 소중히 챙겨서 집으로 돌아왔습니다. (이모님들의 명함은 꼭 챙겨오세요!!!)     보통 낙찰 후 약 45일 안에 잔금을 치러야 하는데 이제부터는 시간 싸움입니다⏱️   대출 조건을 어떻게 맞추느냐에 따라 우리의 최종 수익이 천차만별로 달라지기 때문에 절대 소홀히하면 안됩니다!!!   저는 집에 오자마자 받은 명함들을 쫙 펼쳐놓고 작업을 시작했습니다.   ✅️ 신용 정보 (KCB, NICE 점수) ✅️ 소득 정보 (연봉, 사업소득 등) ✅️ 주택 보유 수 (무주택, 1주택 등) ✅️ 보유 대출 현황 (마이너스 통장, 주담대 등) ✅️ 중도상환수수료 면제 기간 (3개월, 6개월 이후 면제 등)   잘 정리해서 대출 이모님들께 쫙~ 뿌리면 각자 가지고 계신 대출들을 회신해 주십니다.       이때 핵심은 '엑셀표'입니다! 💻   귀찮더라도 모든 조건을 엑셀에 정확히 기재해서 한눈에 비교해야 해요. 그래야 나에게 가장 유리한 '최고의 대출'을 골라낼 수 있습니다!!     💡 법무사비 견적은 미리!!   대출 조건이 좋은 순서대로 1~5등까지 리스트로 만들고 '법무사비 견적'을 요청하세요!!   나중에 잔금내기 전에 '법무사비' 바가지를 씌우는 경우가 흔합니다!!   아무리 조건이 좋아 견적서를 안주면 과감히 PASS!     4단계 : 명도 feat. 오히려 돈 받고 명도하기!!   낙찰의 기쁨도 잠시! 생각만 해도 두근두근 거리는 '명도'가 기다리고 있습니다...!     심장 떨릴 때마다 저는 [명도의 기술] 강의를 들었습니다!   한 번 완강하고 또 한번 더 들으며 상황별 시나리오를 머릿속에 수십번 돌렸어요~ㅎㅎ   그리고 매각허가결정이 확정이 되자마자 사건기록 열람을 하기 위해 법원으로 향합니다! (낙찰자가 되면 사건 기록을 조회할 수 있는 권한이 생겨요! 저는 집이 멀어 자주 갈 수 없었기에 매각허가결정이 확정된 날을 D-day로 잡았습니다.)   이날 법원에서 임차인의 월세 계약서와 연락처, 계약했던 부동산 정보까지 싹 훑어왔습니다. 📸 (이렇게 확보한 자료들이 나중에 엄청난 무기가 됩니다!) (사건기록 열람 시, 촬영한 기존 임차계약서)     사건 열람을 통해 번호는 알고 있었지만 먼저 전화하지 않았고 정중하게 '낙찰 알림 메모'를 현관에 붙이고 왔어요.     (✨️ 이웃들이 쉽게 메모를 볼 수 없도록 2중으로 붙이는 센스! ✨️)     이틀 뒤, 드디어 점유자에게 전화가 왔습니다. (저는 이미 점유자의 전화번호를 알기 때문에 미리 저장을 해놔서 점유자인걸 알았습니다!)   하지만 저는 전화를 바로 받지 않죠!!!ㅎㅎ 📵   그동안 했던 공부에 따르면 준비되지 않은 상태에서의 협상은 금물이기 때문에 마음을 가다듬고 집에 돌아와 제가 준비된 상태에서 첫 통화를 시작했습니다. "곧 아들 중간고사 기간이라 못 나가요!"   "지금 협박하시는 거예요?"   첫 통화부터 강성으로 나오시더라고요.   심지어 월세를 2년 넘게 미납해 보증금도 다 소진한 상태여서 (금액적으로 손해보신게 없는 상태) 어찌 보면 임차계약이 끝나 그냥 이사 나가면 되는건데 이사비 300만 원을 요구하는 적반하장!   '아, 말로만은 안 되겠구나' 직감했습니다🔥   그날 바로 내용증명을 보냈습니다.   법적 절차를 조목조목 적어 점유자가 내용증명 내용을 곱씹어 보면서 '결국 나가야하는 상황'이라는걸 인지하는게 중요하다고 생각했습니다~!!   (앞에 있는건 복사한 '복사본!')       💡 내용증명 복사본을 직접 배달!   내용 증명은 우체국 등기로 가기 때문에 집에 점유자가 없으면 반송됩니다!   그래서   내용증명을 복사해서 직접 우편함 또는 문 사이에 끼워두면 점유자가 빨리 확인 할 수 있습니다!!     추가로 관리사무소를 찾아가 '미납 관리비'를 근거로 단전·단수 규정까지 확인하며 관리사무소에서도 압박을 함께 할 수 있도록 요청을 했습니다!! (그 당시 미납관리비가 3개월치가 넘었었습니다!)   (해당 아파트 관리규약)     소유권 이전과 동시에 2차, 3차 내용증명을 보내며 쉴 틈 없이 법적 경고를 날렸습니다.   (점유이전가처분은 기각되고, 인도명령은 소액임차인이라 배당기일 이후에 인도명령이 가능했습니다😭)   전화로 4차례 소통을 하며 합의점을 찾으려 했지만 점유자가 끝까지 "배당 안 받아도 되니 맘대로 해라"라며 배째라 식으로 버텼습니다.   그래서 그때부터 [셀프소송의 기술] 강의를 듣기 시작했습니다..!   명도의 기술과 같이 강의 전체를 2번이나 돌려보며 부당이득금반환에 대한 소송을 셀프로 했습니다🔥   - 8월 14일 : 부당이득금 반환청구 소송 제기 - 8월 21일 : 소장 송달 - 8월 23일 : 점유자에게 이사 간다는 문자 도착!!   거짓말 같이 그렇게 날카롭던 점유자가 소장을 보낸지 이틀 만에 세상 차분한 문자를 보내왔습니다! 🕊️ (점유자가 보내온 문자)     역시 소장(부당이득금 반환 청구)의 힘은 위대하다는 걸 다시금 느꼈습니다.     이 자리를 빌려서 로빈훗 변호사님께 감사의 말씀드립니다!   이제 명도에 대한 걱정이 하나도 없습니다!😄   그만큼 "셀프소송의 기술"이 엄청난 기술임을 깨달았습니다!   - 9월 3일 : 강제집행 1차 계고 및 합의서 작성 (강제집행 과정은 계속 진행했었고 점유자가 갑자기 태도가 바뀌는 경우도 있다고 하여 계고도 그대로 진행했습니다~)     열쇠공, 증인, 집행부 직원들과 함께 낙찰 4개월 만에 처음으로 집 안으로 들어갔습니다!   다행히 점유자가 집에 있어 강제 개문까지는 하지 않았습니다~!     💡 개문 시에는 미리 점유자에게 집에 있어달라고 하세요!   개문하는데 비용이 상당히 들어갑니다.   열쇠공 출장비 5만원, 증인 1인당 3만원   (강제 개문 시, 도어락 해체 비용 20~30만 추가 발생)   미리 점유자에게 개문 날짜를 알려드리면서 집에 있어달라고 하면  도어락 해체 비용을 아낄 수 있어요!   단지 앞 테이블에서 한시간 정도 부당이득금 청구 소송 취하 조건으로 합의금을 얼마로 할지 협의했습니다.   결국 점유자는 총 650만원을 저한테 주고 9월 15일에 이사가기로 합의했습니다.   (합의를 위해 준비한 전/월세 공시 자료와 합의서)     합의금을 받은 시점으로 고려해보면 이자랑 비용 다 빼더라도 앉은 자리에서 바로 400만 원의 추가 수익을 올린 셈이죠!   지금 생각해보면 이 합의금을 받는 과정이 부동산 매도 수익보다 더 짜릿했던거 같습니다!   이후 약속대로 9월 15일에 이사를 가셨고 저는 합의금을 받고 좋게 마무리 했습니다.       5단계 : 매도 수익률은 '한 끗' 차이에서 결정됩니다!!   경매의 완성은 결국 '매도'죠.   매도 단계에서 어떻게 하느냐에 따라 500~1,000만원은 우습게 왔다 갔다 하거든요.   그래서 저는 이 집을 이 단지에서 가장 매력적인 상품으로 만들려고 했습니다. 조금이라도 이쁘게 보이려고 고장난 곳은 수리하고 입주 청소까지 완벽하게 했습니다.   (기본적인 청소는 청소 업체를 통해 했고! 창문은 집에 있는 창문청소기를 가져가서 하루종일 돌렸습니다.)     구경 오시는 분들이 신발을 신고 들어와 바닥이 더러워지는 걸 방지하고 대접받는 느낌을 드리고자 새 슬리퍼를 구비해 두었습니다.   그리고 집에 있는 인테리어용 탁자와 조화 그리고 벽시계 등을 배치해 텅빈 느낌을 아주 살짝(?) 없애줬습니다!       준비가 끝난 후에는 발품 대신 손품을 팔았습니다.   단순히 "집 내놔요"가 아니라   ✅️ 평수(타입) ✅️ 입주 가능 시기 ✅️ 구경 가능한 시간 ✅️ 특이사항 등   제 물건에 대한 정보를 최대한 상세히 적어서 80곳의 부동산에 문자를 돌렸습니다. (여기서 단순히 단지 내 부동산만 공략한 게 아니라 주변에서 우리 단지보다 조금 더 비싼 아파트 단지의 부동산들까지 포함해서 보냈습니다!!)   그리고 사진도 보내드리는데 사진은 가장 해가 잘 드는 시간에 찍은 사진을 보내드렸어요!   저 역시 네이버 부동산에서 사진 있는 물건을 먼저 클릭하게 되니까요.   이런 정성 덕분인지 얼마 지나지 않아 약간의 네고를 거쳐 기분 좋게 매도 계약을 체결했습니다!🤝     최종 수익 산정   매도가 + 518,000,000원 낙찰가 - 421,900,000원 명도 합의금 + 6,500,000원   최종 세전 수익 102,600,000원🎊     투자하면서 느낀 점 초보도 할 수 있다!!🔥   물론 세금과 경비를 빼면 순수익은 줄어들겠지만, 초보였던 저희 부부가 인터넷으로만 보던 '1억 띠기'를 실제로 경험했다는 사실이 무엇보다 값진거 같습니다!   이 한번의 경험으로 "아! 이렇게 하면 되는구나!"라는 감을 확실히 잡았거든요!   사실 이 사례는 작년 이야기입니다. 지금 저는 어떻게 지내고 있냐고요??   무려 49번의 패찰 끝에 아파트 한 건을 추가로 낙찰 받아서 처리하고 있습니다!😅   49번이나 떨어지다 보면 "입찰가를 조금만 더 높여볼까?" 하는 유혹에 엄청 혼란스러웠습니다.   하지만 원칙을 지키며 보수적으로 입찰하니 결국 또 좋은 금액에 낙찰을 받았습니다~!         행크 회원 여러분! 포기하지 마세요!!   공부하고 기다려서 확실한 한두 건으로 큰 수익을 내는 '여유로운 경매'를 꼭 경험해 보셨으면 좋겠습니다. 우리 함께 성투해요!🔥

안녕하세요. '프로정진러' 코어킹입니다~!☺️      제가 행크에서 공부를 하며 처음으로 수익을 냈던 사례를 공유하려고 합니다. 무식해서 용감했던 경험이라 부끄럽지만, 행크옥션의 훌륭한 커뮤니티 기능을 활용해서 꼭 후기를 써보고싶네요!  승선 중 우연히 사무장님의 저서 'EXIT'를 읽고 진정한 경제적 자유란 무엇인지, 어떻게 접근해야 하는지 가슴속에서 뜨거운 무언가를 느꼈고, 행복재테크라는 커뮤니티를 보자마자 퇴사를 결심했습니다. 그리고 실행했습니다. 직장에 다니면서도 투자를 충분히 할 수 있습니다. 그리고 그렇게 하고 있는 대단하신 분들이 행크에는 많습니다.제가 일을 그만 둔 이유는 단순합니다. 바다에서는 강의를 듣거나 스터디를 하지 못하기 때문입니다. 저에겐 엑시트 수업과 스터디가 간절했습니다.   그리고 작년1월 드디어 바라고 바라던 엑시트 수업과 스터디를 할 수 있었습니다. 사무장님의 책 여러 권을 여러 번 읽었던지라 수업 내용이 더욱 뇌리에 콕콕 박혔습니다.그렇게 신나게 강의를 들으며 물건도 검색해보고 법원에 입찰도 다녔죠.  그러다 이 빌라를 낙찰 받았습니다.  📌낙찰 배경  송사무장님이 강의에서 말씀하신 것 처럼 돈 맛을 직접적으로 느끼고 싶었습니다. 그래서 결정한 것이 단순하게 빌라를 싸게 받아서 빠르게 매도 하는 것이었습니다. 경쟁이 치열하고 수익도 적겠지만 모든 일에는 순서가 있다고 판단했습니다. 젓가락질도 못하는데 욕심만 내서 특수물건에 입찰 할 순 없죠! 저 같은 초보들이 리스크를 최소화하고 많은 경험을 쌓는 방법이라고 생각했습니다. 경쟁이 많다고 해도 꾸준히 입찰하면 충분히 기회가 있다고 생각했어요.  해당 부동산을 발견하고 손품조사를 한 뒤, 물건지로 가서 현장 조사를 했습니다.현장에서는 건물의 외관과 내부, 구조, 엘베, 주차장, 옥상, 우편함 등을 확인했습니다. 이 물건은 HUG의 대항력 포기 물건이라 언제부터 공실이었고, 미납관리비는 얼마인지도 확인했습니다.그런데 우편함이 깨끗하고 대문도 현황조사 시점이랑 달리 깨끗해진 것을 보니 누군가 살고 있는 듯 했고,한전 전기사용량 고지서를 보니 작년 11월부터 사용량이 있었습니다. 누군가 살고 있었습니다. 누군가 살고 있다고 해도 큰 문제는 되지 않았습니다. 대항력이 있는 임차인도 아니고, 경매개시결정 이후에 들어와 살고 있으며 아마 전입신고도 하지 않았을 것입니다. 열람을 해보니 역시나 전입세대가 없었습니다.오히려 좋았습니다. 관리비도 내주고 집을 관리해주고 있었던 것이라 생각했습니다. 이 물건은 딱히 큰 욕심이 나진 않았고 건물 자체가 짱짱하게 지어지지 않아서 입찰을 고민했으나,물건에 큰 하자는 없고 세대당 1대 가능한 널찍한 주차장이 맘에 들어 입찰하기로 정했습니다.욕심이 없었기에 싸게 받으면 좋고 안 되면 말고 마인드로 최저가에 입찰을 결심했습니다.  당일 법원에서 최저가를 적어 내려고 했으나, 혹시 나와 같은 마음으로 노리는 사람이 있을 수도 있으니차마 최저가를 적진 못하고 최저가에서 26만 원을 더 올려 적었습니다. 개찰을 시작하고 해당 물건의 사건번호가 뒷번호라 한참을 기다렸습니다.HUG에서 나온 직원 두 명이 미친듯이 낙찰을 받아갔습니다.이 물건도 HUG 대항력 포기 물건이라 공사랑 경쟁해서 어림 없겠구나 생각했습니다.집행관이 내 물건 사건번호를 부르고 입찰자들은 앞으로 나오라고 했습니다.천천히 앞으로 나가며 HUG 직원쪽을 응시했는데 아무도 나오지 않았습니다.저 혼자 앞에 서 있었고 결과는 단독 낙찰이었습니다.    이게 뭐지? 주택도시보증공사에서 직접 낙찰 받아가는 물건들의 기준을 잘 모르겠지만어쨌든 내 물건에 입찰하지 않아줘서 고맙더라고요.최저가에서 많이 높여 쓰지 않았기 때문에 기분이 아주 좋았습니다.​ 📌명도 ​ 법원을 나서자마자 물건지로 향했습니다.처음에 방문했을때는 눈이 내리고 날씨가 흐려서 몰랐는데 다시 화창한 날 가보니 해가 잘 들었습니다.다시 방문해서 내 집이다 생각하고 살피니 더욱 정이 갔습니다. 곧 내 집이 될 곳에 누가 살고 있나 궁금해서 참을 수가 없어 벨을 눌렀습니다.아무도 없었고 꼭대기층부터 전 세대 초인종을 누르고 노크를 했습니다.시간이 이른 오후라 아래층 딱 1세대만 응답이 있었고 경계를 하셔서 대문을 사이에 두고 대화를 했습니다. ​"안녕하세요. 위층에 대해 여쭐게 있어서 왔습니다." "누구세요?" "아, 네 곧 위층 주인이 되는데 누군가 살고 있는 것 같아서요. 혹시 누군지 아시나요?" "아니요. 위층 잘 몰라요." 관심 가지고 있지 않은 것을 보니 누수나 다른 하자는 없어 보였습니다.일단 후퇴하고 내 번호를 적어둔 쪽지를 붙여둔 뒤, 근처 공인중개사사무소에 들러 이야기를 나눴습니다.부동산 사장님께 물건 어필을 드리고 주차장에서 다른 세대가 들어오는 것을 기다리기로 마음먹었습니다.  주차장에서 기다린 지 얼마 지나지 않아 검정색 승용차가 들어와 주차장에 주차를 했습니다.운전자 1명이 나와 건물로 향했고 바로 말을 걸었습니다."안녕하세요. 혹시 여기 몇 호 거주하시나요?" "저요? XXX호요." 낙찰 받은 집이었습니다. 바로 점유자랑 마주한 것입니다.이렇게 대면하게 될 줄 몰랐는데 약간 당황스러웠습니다. "네 저는 오늘 이 집 낙찰 받은 낙찰잡니다."어쩐지 예상한 눈치었습니다.그 길로 쿨하게 집으로 들어가 대화를 나눌 수 있게 되었습니다.  점유자는 혼자 사는 중년의 남자였고 현 소유자와 소액의 보증금과 월세로 거주하고 있었습니다.집안 곳곳에 술병과 생활 쓰레기가 조금 있었지만 내부 상태가 예상보다 훨씬 좋고 깔끔해서 놀랐습니다. 점유자와 마저 대화를 나눴습니다. 본인은 300/50에 월세를 살고 있고 작년 10월에 들어왔다고 합니다.경매 진행되고 있는 집인 것을 인지하고 있었고 거주한 지 얼마 안 되었다며 낙찰이 빨리 되었다고 합니다.임차권등기가 승계 된 집에 들어와 사는 것도 괘씸한데 이사비를 요구합니다.저번에 본인 집 한 채도 경매로 날렸다고 합니다. 경매 절차가 진행되도록 하는 것은 결국 본인인데 왜 날렸다고 표현하는지 모르겠습니다. 대화를 하며 점유자의 이름, 전화번호를 받고 현재 돌아가는 상황을 면밀히 파악했습니다.​ 준비 없이 대화를 하다 보니 컨셉이 이렇게 잡혔습니다.나는 신혼부부로 이 집에 들어와 살 사람이고 경매를 잘 아는 변호사 지인이 신혼 집을 경매로 마련해준 것이라고.. (엉망,,,) 3자 화법을 준비하며 이사비를 요구하는 점유자에게 지금껏 이사비는 100만 원 선에서 진행했다고 전달했습니다.이사 날짜는 처음부터 빡세게 2월 20일까지 나가달라고 부탁했습니다.그러자 점유자는 본인이 월세를 선납해서 그 월세 만큼만 더 달라고 말합니다. 총 150만 원입니다.그 자리에서 답하지 않고 변호사 지인에게 허락을 받아보겠다고 하였고 간단하게 구두 협의를 마쳤습니다.이후 집 내부를 살폈고 상태가 좋아 더욱 더 이 집에 호감이 생겼습니다.가벼운 마음으로 집을 나서 법원으로 사건 기록 열람하러 갔습니다.​ 기록열람을 마치고 법원을 나섰는데 현 소유자 대리인이라고 칭하는 사람에게 연락이 오더라고요.소유자와 점유자간에 월세 보증금을 돌려주는 문제로 이야기가 오갔던 것 같습니다.소유자 대리인은 이사 기간을 조금 더 주면 안되겠냐고 물었습니다.저는 완강히 안 된다고 했습니다.경매가 진행되는 알고 있었기 때문에 이사 나갈 준비가 되어 있어야 하며, 한 달이라는 시간도 많이 드린거라며 조금은 강하게 나갔습니다.​ 전화를 끊고 다시 점유자에게 전화가 왔습니다.추운 겨울이고 월세 매물도 없는데 2월 20일은 날짜가 너무 촉박하다고 시간을 더 달라고 합니다.그러면서 하는 말이 공인중개사 친구한테 조언을 구했더니 명도소송을 하려면 6개월이 걸리는데 갈 곳도 없으면서 왜 그리 급하게 나가려고 하는 거냐 더 버티다가 나가라는 식으로 조언을 했다고 합니다. 말을 부드럽게 끊고 경매에서는 명도소송이 아닌 인도명령 제도가 있다는 것을 말해주고 채무자겸 소유자 혹은 배당을 받지 않는 임차인의 경우 하루만에 인용이 된다고 전달했습니다. 어짜피 나가야될거 버티자는 마인드보다는 이사비라도 받고 나가셔라 라고 전달했고 본인도 그러고자 한다고 했습니다.사실은 본인이 마음에 두고 있는 집이 있는데 당장 다음주라도 이사를 나갈 수 있으니 이사비를 200으로 맞춰달라고 합니다. 저 말이 사실이라면 200만 원 주고서라도 다음주에 이사를 나가도록 하고 싶었습니다.하지만 섣부르게 저 말을 믿고 싶지 않았고, 내가 좋은 조건이더라도 덥석 받아주면 사람 심리상 더 바랄 것 같았습니다.앞에 언급했듯이 경매 조력자 변호사 지인에게 이야기 해 보겠다고 말 한뒤 시간을 벌었고 서로 양보하자면서 통화를 마무리했습니다.​ 집에 도착해서 급하게 명도 관련 협의사항 파일을 작성했습니다.이사비는 다음주 이사하게 될 경우 180만 원을 지급할테니 현명한 판단하여 답을 달라고 했습니다. 문자를 낙찰 당일에 보내고 토요일까지 답장이 없었습니다. 그리고 다음날 일요일 짐을 다 빼고 이사를 나갔으니 확인하고 입금 해달라는 답장이 왔습니다.문자를 확인하자마자 전화를 걸어 내일 현장에서 만나서 같이 확인해야 한다고 전달하고 18시에 약속을 잡았습니다.​ 이사를 이미 나간 상황에 물건지에서 두 번째 대면을 했습니다. 내부를 꼼꼼히 살폈고 다행히 점유자가 명도 관련 사항들을 양호하게 지켜주었습니다.밖으로 나가 이사비를 송금해 주었고 점유자를 웃는 얼굴로 보냈습니다.5일만에 명도가 완료되었습니다.  그러나 소유권이전이 되기 전까지는 안심할 수 없었습니다.이번 점유자는 소위 말하는 깔세로 전 소유주에게 소액의 보증금과 월세를 내며 살고 있었고이 집이 경매가 진행중이라는 사실도 사전에 알고 이 계약에 동의했다고 합니다.전 소유자는 경매 절차가 천천히 진행되길 바라고 있었을 것입니다.(조금이라도 집을 더 굴리기 위해)내가 낙찰을 받고 압박을 빠르게 들어가 5일 만에 집을 비워줘버리니, 전 소유자 입장에서는 아직 소유권 이전이 된 것도 아닌데 낙찰자라는 이유로 그렇게 빨리 집을 비워주면 어떡하냐며 보증금 300만 원을 돌려줄 수 없다 했다고 합니다.심지어 임차인에게 다시 현관문을 따고 들어가 권리를 행사하라며 부추기까지 했다고 합니다.​ 이때부터 약간 불안함이 밀려왔습니다.이사비를 지불하며 명도를 했는데 잃을게 없는 집주인이 문을 따고 들어갈 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.소유권이 이전이 된 이후라면 합법적으로 경찰을 부를 수 있을텐데 말이죠.그래서 겁을 줄만한 공고문을 써 청테이프로 붙였습니다. (가능한건진 모르겠고,,)     다행히 소유권 이전을 무사히 마쳤고 불상사는 발생하지 않았습니다.불확실성에 대한 불안감이 가장 어려웠던 것 같습니다.  📌인테리어  집 상태가 최악은 아니었습니다.쓰레기집에 비하면 아주 양반이었죠.운이 좋게 점유자가 정리를 양호하게 해 놓고 이사를 갔습니다.기존 가구와 전자제품 그리고 생활 쓰레기만 처분했습니다.​ 그러나 집 상태가 애매해서 오히려 고민이 되었습니다.인테리어를 해? 말아?청소만 깨끗하게 해도 좋을 것 같다는 생각이 들었고, 인테리어를 해본 적 없기에 막막하기만 했습니다. 그런데 집을 보고 있자니 그게 더 깝깝하였고, 다음과 같은 이유로 과감히 인테리어를 결정했습니다.​ 1. 집이 언덕에 위치하고 엘베가 없어 경쟁력이 떨어짐! 2. 인테리어도 해봐야 실력이 늘 것! 3. 빨리 매도해야 다음 투자를 이어갈 수 있음! 수리할 게 없어 보이다가도 막상 하게 되니 욕심이 생기더라고요.기왕 하는 거 제대로 하자!(근데 가성비 있게 하자 ㅎㅎ,,,,)​ 집을 둘러보며 컨셉을 정해봅니다."전체적으로 체리색을 화이트 톤으로 바꾸고 아래는 얕은 회색으로 묵직하게 가자!" "너무 힘주지 말고 기본에 충실해보자!" ​컨셉을 기준으로 시공할 것들을 정했습니다. 🎯등박스, 마루 철거 🎯화장실 전체 🎯전기 & 조명 🎯걸레받이 전체 교체 🎯인테리어 필름 🎯도배 장판 전체 🎯문짝 전부 교체  턴키로 진행하면 돈도 돈이지만 공부가 제대로 될 것 같지 않고, 일은 내가 직접 하지 않는데 편할 것 같지 않고, 신경은 온통 그곳에 가 있는 경험을 하게 될 것 같아각 업체에게 공정별로 시공을 맡기기로 결정했습니다.  업체 선정에 참고 했던 조언들입니다.​ ✅많은 집을 시공하고 풍부한 내공이 있는 곳 ✅각 항목별로 상세한 견적을 제공하는 곳 ✅많은 고객들을 만족시키고 그런 후기가 많은 곳 ✅컨셉에 대한 소통이 원활한 곳 ✅사후 최소 1년 양질의 A/S를 받을 수 있는 곳 ✅공사 완료 후 검수를 꼼꼼히 해주는 곳  이 외에도 적법한 자격증을 보유했는 지, 쓰레기 등 뒷처리는 깔끔한 지 여러 고려사항이 있으니나에게 맞는 업체 선정에 참조하시기 바랍니다!​ 숨고 앱을 통해 견적을 요청하고 받았습니다!먼저 연락을 주는 고수도 있고 먼저 연락한 고수도 있었습니다.견적을 비교하기 위해 여러 업체에 요청할 때는반드시 최대한 똑같은 내용을 요청해야 제대로 된 비교가 가능하더라고요! 사진을 잘 활용하고 방문견적을 많이 요청했었습니다!​  공사 기간은 약 3주정도 소요됬습니다.업체별로 스케줄이 상이하여 중간중간 하루이틀 집이 노는 날도 있었어요.다음엔 더 컴팩트하게 할 수 있을 것 같습니다.​ 총 공사 금액은 부가세포함 1480만 원 들었습니다.싸게 한다고 한건데 여러모로 들어가는 비용들이 많더라고요.큰 돈이 들어갔지만 많이 배우고 즐거웠던 공사 기간이었습니다.  📌매도    인테리어를 마치고 본격적으로 집을 내놓은 후 한 달 만에 매도가 되었습니다. 그 기간동안 조급함과 불안함은 잊으려 노력해도 항상 한 번씩 툭툭 치고 가더라고요. 멘탈을 다잡고 그런 과정들이 반복되니 "아 이런걸 즐겁게 해쳐가야 내가 오래갈 수 있겠구나" 느꼈습니다.  첫 매도를 통해서 얻은 교훈을 정리해 보려고 합니다.금전적인 수익 보다 훨씬 소중한 자산이 되었다고 생각합니다.너무 기본적이고 당연한 것들이지만 확실히 해두지 않으면 간과하기 쉽더라고요!  1. 언덕에 위치한 빌라는 피하자.연령대 관계 없이 언덕에 위치한 곳은 어지간한 역세권이 아닌 이상 선호하지 않는다는 것을 확실히 느꼈습니다.​ 2. 엘베 없는 4층이상은 피하자.마찬가지로 연령대 관계 없이 육체와 정신적으로 마지노선이 두 층을 오르내리는 정도이더라고요.해당 물건도 엘베 없는 3층이었지만 필로티 구조로 1층부터 시작하여 사실상 4층인 셈이었습니다.​ 3. 물건에 모난점이 많으면 내가 고생한다.어느 장점이 강하다고 해도 물건에 단점이 많을수록 매수자들이 덤비지 않더라고요.단점을 장점으로 바꾸려는 노력을 많이 했던 것 같습니다.​ 4. 인테리어는 경쟁력이다. "과감히 인테리어를 하길 정말 잘했다."물건이 해당 동네에서 가격이 제법 묵직한 편에 속했는데 신혼부부가 마음에 들어 하였고 계약까지 진행할 수 있었습니다. 아무래도 신혼부부라 예산이 충분하지 않아 저렴한 집들을 보고 있었는데 부사님이 "여기도 한 번 보기만 할래요?"라며 구경 시켜주셨다는데 그때 대비효과..?로 마음에 들어왔던 것 같습니다.  기타 고려해야 할 것들도 정말 많더라고요. 1) 동네의 수준을 보자. 2) 매수자들의 대출도 고려하자. 3) 각자 사정이 얽히고 얽혀, 생각보다 잔금까지 오랜시간이 걸린다. 4) 자금과 주택수 부분에서 모두 묶여버리니 답답하고 불안하다. 5) 모든 협상은 가계약 전까지 진행하자. (+복비+계약금+중도금+특약 등) 6) 현금흐름이 간절하다.​ 📌수익 계산    드디어 송사무장님께서 말씀하신 1st 돈 맛을 보게 되었습니다. 엑시트 강의를 들었을 뿐인데 무려 40배의 수익으로 돌아온 것입니다.  어려운 상황에서도 전략과 확신을 갖고 행동하니 결과를 긍정적으로 만들 수 있었습니다.금전적 수익은 굉장히 귀엽지만 알찬 교훈을 얻어갑니다. 매도 후기글을 쓸 수 있다는 것도 정말 감사하고 행운이죠. 앞으로 자주 쓰고 싶습니다. 🙏  긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 앞으로 모두 행크옥션에서 행크하시고, 낙찰 경험담 마구마구 작성할 수 있었으면 좋겠네요~!    오늘도 '그라데이션 정신'으로 정진하는 하루 보내세요~!     ⭐엑시트 강의⭐ https://www.hank-edu.com/course/897

초등학교 1학년의 방학이란 무엇일까요.   그건 바로 엄마와 하루 종일 풀 세트로 붙어 있는 생활을 의미합니다.   출근도 없고, 퇴근도 없고, 점심시간도 없습니다.   정신없는 연말이 지나고 1월 5일부터 입찰 가능한 물건이 많아졌습니다.   “아, 드디어 왔구나.” “이제 진짜 시작이네.”   바로 그날!   저희 딸이 B형 독감으로 열이 38.7도를 넘기며 수액 치료를 받게 됩니다...   ‘역시… 내가 너무 신났었지...’ ‘인생이 이렇게 쉽게 갈 리가 없지...’   하지만! 포기하지 않고 김포 물건을 계속 보며 입찰가까지 다 써두었습니다.   당일날 아침 법원으로 출발 하려는데 딸 체온이 39.2도를 찍습니다.   남편한테 맡기고 택시를 탈까 해서 카카오택시를 검색 하는 도중 아이 얼굴을 보고 결국 포기 했습니다. 결과는요?   👉 갔으면 낙찰 👉 차익 3.000 만원   “아쉽다” 보다는 “어? 나 되겠다.” 라는 생각이 먼저 들었습니다.   그래서 미련은 접고   바로 다음 날 위해 준비해 둔 양주 물건에 집중하기 시작했습니다.   남편은 같이 가자고 했지만 괜히 저 혼자 씩씩한 척하며 남편을 출근시켰습니다.   아이 상태는 여전히 좋지 않았지만.. 결론은 하나였습니다.   전, 아이를 데리고 입찰하러 갑니다.   의정부지방법원. 입찰표를 쓰는 순간   아이가 갑자기 “우웩…” 토할 것 같다고 하고,   옆에 분이 놀라 벌떡 일어나시다 제 가방을 건드리는 바람에   서류, 펜, 그리고 제 멘탈까지 법원 바닥에 아주 쫙 엎어졌습니다.   그 순간 머릿속에   ‘지금 써도 개찰 까지 2시간 넘게 남았는데…’ ‘이 아이가 버틸 수 있을까?’ ‘집에 가야 하나?’   하지만 결국 얼른 써서 넣었고, 아이와 함께 2시간 대기에 들어갔습니다. 참고로   ✔ 제껀 그날의 마지막 물건 ✔ 입찰자 14명   그리고 결과는요.?   🎉 최고가 매수인, 저 였습니다. 의정부지방법원은 차순위를 부르지 않지만 목표 수익이 명확했고   차순위와의 차이가 나도 ‘이 정도면 괜찮다’는 마음이 있었기에 이상하게 불안하지 않았습니다.   당일에는 아이 컨디션이 좋지 않아 바로 집으로 돌아왔고   다음날 남편과 아이를 데리고 단지 내 부동산과 근처 부동산들을 차례대로 수소문해 본 결과   의견은 조금씩 달랐지만 공통된 이야기는 이랬습니다.   3월 안에 빨리 팔고 싶으면 2억 9천 급매 4~5월까지 여유가 있으면 최소 3억 까지는 가능 할 것 같다는 답변을 받았습니다. 아직 매도가 된 게 아니라 확정이라고 말하긴 어렵지만 102동 103동은 입구 앞에 위치 하고 있어 로얄동으로   2층이여도 3층 높이라 해가 잘 들어오고 어르신들이 저층을 선호 한다는... 긍정적인 이야기들이였습니다.   결혼을 하고, 아이를 낳고, 자연스럽게 제 이름보다 “누구 엄마”로  불리던 시간이 길어졌습니다.   솔직히 말하면, 유튜브에서 보는 경매 수익 이야기들도 인스타 광고도 다 과장이라고 생각했습니다. 저랑은 다른 세상 사람들 이야기 같았거든요. 그런데 정말 가능할까, 그냥 한 번 해보자, 그 마음 하나로 시작한 첫 경매가 생각보다 큰 수익으로 돌아왔습니다.   부끄러웠던 건 세상이 아니라 가능성을 미리 닫아버렸던  제 생각이었습니다.   경단녀라서 못 하는 게 아니라 안 해봐서 몰랐던 거였더라고요. 그리고 이제, 제 인생 두 번째 막이 시작됩니다.